ראשי » עסקים בכותרות » מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנתניה על מיסוי מקרקעין

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בנתניה על מיסוי מקרקעין

התייעצות עם שמאי מקרקעין בנתניה יכולה לחסוך לקונה ולמוכר נכס מקרקעין הרבה כסף.

במכירת דירה, בית פרטי, חנות, משרד או נכס מסחרי אחר עלול לחול על המכירה מיסוי מקרקעין.

בין המסים המשולמים על ידי מוכר הנכס:

מס שבח.

היטל השבחה.

מיסוי לרשות מקרקעי ישראל.

במאמר זה נדבר על מס שבח ונסביר כיצד ניתן על פי החוק להקטין את המס הצפוי.

איך שמאי מקרקעין בנתניה מחשב מס שבח:

מש שבח חל על הפער בין מחיר הרכישה לבין מחיר המכירה.

אחוז המס משתנה בין סוג הנכס (מגורים או עסקי) ומועד רכישתו.

מס שבח בנכסים מסחריים כמו חנות משרד – נכסים עסקיים, מסחריים:

בנכסי מקרקעין בייעוד מסחרי, מס השבח אינו סוציאלי כמו בדירות מגורים. בביצוע עסקה בנכס מסחרי מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין בנתניה מה הסכום הסופי שיישאר בידך לאחר תשלום מס שבח .

בנכסים מסחריים כמו חנויות ומשרדים קיימות תקופות מס. מה הכוונה? תקופות שונות בהן המס היה שונה.

בין השנים 1961 עד שנת 2001 מס השבח הינו 47%.

בין השנים 2001 עד שנת 2011 מס השבח הינו 20%.

משנת 2012, מס השבח הינו 25%.

דוגמה לחישוב מס שבח במכירת חנות.

החנות נרכשה בשנת 2000 תמורת 500,000 ₪. כיום החנות נמכרת תמורת 1,500,000 ₪. מה השבח שיחול על החנות?

כל שנות החזקה של החנות עד שנת 2023 זה 23 שנים. מתוכם בגין שנה אחת יחול מס שבח של 47%, בגין 10 שנים יחול מס של 20% ומשנת 2012 (כ – 12 שנים) יחול מס של 25%.

החישוב: 1/23 * 47% + 10/23 * 20% + 12/23 * 25% = 24% מס שבח. השבח הינו 1,000,000 ₪, לאחר הצמדת מחיר הרכישה השבח קטן ל – 600,000 ₪ * 24% = כ – 144,000 ₪ לתשלום.

מנגד, במכירת דירת מגורים מס השבח הינו קטן יותר ככל שהחזקה בדירה ארוכה יותר.

אם הדירה הינה דירה יחידה, ניתן לקבל פטור ממס שבח על פי סעיף 49ב המקנה פטור ממס שבח עד כ – 4,500,000 ₪.

על מנת להנות מהפטור יש לעמוד בכמה תנאים.

קיימים מקרים בהם שווי המכירה מורכב מזכויות בנייה נוספות. לדוגמה, מכרתם מגרש עם זכויות בנייה שעליו בנוי בית וותיק קטן. רשויות המס במקרה זה לא יתנו את הפטור עד 4,500,000 ₪ וינסו לחייב את המוכר על זכויות הבנייה שטרם נוצלו. במקרים אלו, מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין בנתניה על מנת לבחון את דרישת התשלום על פי סעיף 49ז' לחוק מיסוי מקרקעין.

במידה ולמוכר קיימת יותר מדירה אחת, יחול עליו חיוב במס שבח ליניארי מוטב.

כפי שציינו קודם, ככל והמוכר החזיק יותר זמן בדירה, כך, מס השבח יהיה קטן יותר.

דוגמה לחישוב תשלום מס שבח ליניארי בדירת מגורים על ידי שמאי מקרקעין בנתניה:

לצורך המחשת הדוגמה, נשווה בין שתי דירות ורק נשנה את מועד הרכישה. כך, שבדירה אחת החזיק המוכר 10 שנים ובדירה השנייה 20 שנה.

בשלב הראשון, שמאי מקרקעין בנתניה יבדוק את מועדי הרכישה ואת סכום הרכישה.

דירה אחת נרכשה בשנת 2013 והדירה השנייה נרכשה בשנת 2003.

שתי הדירות נרכשו תמורת 500,000 ₪ ונמכרו תמורת 1,500,000 ₪.

בשלב השני, השמאי יפעל על פי נוסחה מאוד פשוטה לחישוב השבח. על פי תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, כל השבח הנצבר על שנת 2014 פטור. ועליית שווי לאחר שנת 2014 תחוייב במס שבח של 25%.

שמאי מקרקעין בנתניה צריך למצא את מקדם החזקה של השנים אחרי 2014.

לדוגמה, בשני המקרים, אם הדירות נמכרו היום בשנת 2023, אזי שבין שנת 2023 לשנת 2014, עברו 9 שנים.

לפיכך, 9 שנים מתוך 10 שנות חזקה בדירה הראשונה כמעט ולא מקנות הטבה משמעותית היות ואנחנו קרובים לשנת 2014.

המס יעמוד על: 9/10 * 25% מס = 22.5%.

במקרה השני, בגלל שהדירה הייתה בבעלות המוכר 20 שנה, השבר יהיה קטן יותר היות והמחנה קטן יותר.

להלן חישוב מס שבח ליניארי מוטב של שמאי דירות בנתניה:

9/20 * 25% מס = 11.25% מס שבח.

איד שמאי דירות בנתניה יכול לעזור להקטין מס שבח:

על פי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין ממס השבח ניתן לקזז הוצאות רבות ששימשו להשבחת ומכירת הנכס.

שמאי דירות בנתניה צריך להכיר את כל הזיכויים ממס השבח . הסעיף מתיר לנכות את ההוצאות המשפטיות, תוספות בניה, השבחות ושיפוץ.

במקרים רבים למי ששיפץ את הנכס אין קבלות המעידות על עלויות השיפוץ. בהנחה והשיפוץ תורם לשווי המכירה, שמאי דירות בנתניה יכול לאמוד את עלויות השיפוץ על מנת לקבל קיזוז הוגן ממס השבח.

כמה ניתן לחסוך במס שבח על ידי שמאי מקרקעין בנתניה:

נניח ונמכרת חנות עם מס שבח של 30%.

מס השבח לתשלום עומד על 200,000 ₪.

המוכר פנה לשמאי מקרקעין בנתניה לצורך הערכת שווי תוספות הבנייה.

בהנחה והשמאי יקבע שווי של 400,000 לתוספות הבנייה, סכום זה יזכה את המוכר בשיעור המס.

400,000 * 30% מס שבח = 120,000 ₪ חסכון.

אם יש לכם חשש שאתם עלולים להיות חשופים לתשלומי מס שבח, תפנו לשמאי מקרקעין בנתניה המתמחה במיסוי מקרקעין על מנת לתכנן את העסקה בצורה נכונה ונקייה.